Bra att veta inför köp av bostadsrätt

Lyssna

I samband med att du köper en bostadsrätt blir du medlem i en förening som tillsammans äger en hel fastighet. Innan du bestämmer dig för att flytta är det viktigt att undersöka såväl bostaden som föreningen.

Tänk på det här

  • Skaffa lånelöfte i god tid, gärna innan visningen. Det kan gå fort när en budgivning tar fart och då är det bra att ha alla papper i ordning.

  • Du får låna max 85 procent av bostadens värde, resten får du finansiera med egen kontantinsats. Att låna pengar även till kontantinsatsen innebär högre ränta eftersom bostaden inte står som säkerhet.

  • Undersök bostaden noggrant, titta under mattor, bakom tavlor och skruva på kranar med mera. Känner du dig osäker kan du ta hjälp av en besiktningsman.

  • Gå igenom årsredovisningen och se om ekonomin är stabil i föreningen, eftersom det påverkar månadsavgiften.

Välj vad du vill läsa mer om

Att köpa en bostadsrätt innebär inte att du köper själva lägenheten utan snarare rätten att bo i lägenheten under obegränsad tid. Bostadsrätten består dels av en nyttjanderätt, dels en andelsrätt i bostadsrättsföreningen. Tillsammans med de andra medlemmarna i föreningen äger du hela fastigheten. I fastigheten ingår marken, husen med bostäderna, alla gemensamma utrymmen, eventuella uteplatser samt lokaler som kontor och garage. Som medlem i föreningen måste du givetvis följa stadgar och ordningsregler.

När du köper en bostadsrätt av en annan privatperson så gäller köplagen. Om du och säljaren kommer överens om något särskilt, som avviker från reglerna i köplagen, gäller överenskommelsen istället för köplagen.

Läs mer om köplagen här

När du börjar fundera på att köpa bostadsrätt är det bra skaffa ett lånelöfte. Ett lånelöfte innebär att du får ett löfte av banken att låna en viss summa pengar. Tänk på att även om du har ett lånelöfte kan banken senare neka dig lånet om banken anser att bostaden du vill köpa inte motsvarar lånebeloppet. Lånelöftet gäller under en viss tid, hur länge är olika från bank till bank. Lånelöftet baseras på din inkomst och vilka utgifter du har.

Du får låna max 85 procent av bostadens värde, resten får du finansiera med egen kontantinsats. Om du inte kan betala kontantinsatsen med egna pengar finns möjlighet att låna även till den. Vissa långivare erbjuder blancolån (lån utan säkerhet) för lån över 85 procent av bostadens värde. Innan du tar ett sådant kontantinsatslån kan det vara bra att förstå vilka kostnader och risker det innebär. Eftersom bostaden inte står som säkerhet innebär det att du som konsument får betala högre ränta till långivaren och återbetalningstiden kan också vara kortare jämfört med bolånet.

Läs mer om bolån på Konsumenternas Bank- och finansbyrås webbplats

Du ska vara noggrann med att undersöka bostaden. Undersökningsplikt finns inte inskrivet i köplagen eller bostadsrättslagen, men det är viktigt att du undersöker bostadsrätten noga. Om du undersökt bostaden, eller underlåtit att undersöka den efter en uppmaning om att göra det, kan du nämligen inte få ersättning av säljaren för fel som du borde ha upptäckt vid undersökningen.

Det kan vara klokt att anlita en besiktningsman, men du bör också själv kolla igenom bostaden. Testa så att saker och ting fungerar som de ska. Skruva på kranar, spola i toaletten, titta under mattor och bakom tavlor med mera. Om säljaren renoverat badrummet är det bra att ta reda på om det är gjort av en hantverkare eller säljaren själv. Om säljaren renoverat själv bör du försäkra sig om att fuktspärrarna är ordentligt gjorda.

När du har bestämt dig för att köpa bör du be säljaren om en kopia på lägenhetsförteckningen. Där kan du se om bostadsrätten är pantsatt.

Att en bostad är pantsatt innebär att den nuvarande ägaren har ett bolån där bostaden fungerar som säkerhet. Att en bostad är pantsatt är helt normalt. De flesta bostadsägare har någon form av bolån. Det är dock viktigt att kontrollera om bostaden är pantsatt eftersom panten är bunden till bostaden och inte till personen som säljer bostaden.

Är bostaden pantsatt gäller alltså panten även om bostaden säljs. Säljaren ska lösa lånen innan köparen tillträder bostadsrätten. Men om det inte skulle ske, och långivaren skulle kräva ut sin pant, kan du som ny bostadsrättshavare tvingas betala för att få behålla bostadsrätten.

Prata gärna med grannar och se om de verkar trivas. Gå igenom årsredovisningen och se om ekonomin är stabil i föreningen, eftersom det påverkar månadsavgiften. Fråga också styrelsen om vad som är på gång i föreningen. Stora renoveringar eller upprustningar kan påverka månadskostnaden. Även om badrummet skulle vara renoverat i den lägenhet du är intresserad av kan ett stambyte vara planerat i föreningen, och då brukar alla badrum renoveras. Det är inte roligt att dels ha betalat ett högre pris för bostadsrätten för att den var nyrenoverad och sedan se att det rivs ut och görs om med en höjd månadsavgift som följd.

För att få köpa en bostadsrätt måste styrelsen godkänna dig som medlem i föreningen. Detta gäller enligt bostadsrättslagen.

Om föreningen nekar dig medlemskap kan du vända sig till Hyresnämnden. Föreningen kan inte neka medlemskap utan mycket goda skäl. Har du skrivit ett förhandsavtal kan föreningen inte neka medlemskap. Föreningen måste ta ställning till om du kan bli medlem redan när förhandsavtalet tecknas. Ett skäl till att nekas kan vara att bostadsrättsföreningen är till för äldre, det är ganska vanligt i dag med så kallade seniorboenden. Diskriminering på grund av etnicitet, trosbekännelse eller liknande är förbjudet enligt lag.

Du är personligen ansvarig för att lägenheten är i ett gott skick. Det betyder att du är ansvarig för att åtgärda skador som uppstår i din bostad. Det gäller även om det är en olyckshändelse. Som bostadsrättshavare får du göra åtgärder i lägenheten, men du behöver ansöka om styrelsens tillåtelse om du vill göra en åtgärd i lägenheten som innebär ett ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

Som bostadsrättshavare är du också skyldig att:

  • Inte hyra ut i andra hand utan styrelsens godkännande.
  • Inte störa grannarna.
  • Betala årsavgiften (månadsavgiften).

Gränsen för ansvar går oftast vid ytterdörren

Man brukar säga att gränsen för underhåll går vid ytterdörren. Du ansvarar för all målning på insidan av dörren medan föreningen ansvarar för målningen på ytterdörrens utsida. Undantag är att föreningen ansvarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

Du kan läsa mer om dina skyldigheter i bostadsrättsföreningens stadgar. Där står också vilka skyldigheter bostadsrättshavare och förening har mot varandra. Du som bostadsrättshavare bör kontakta styrelsen vid minsta tveksamhet om vad du kan eller inte kan göra.

Föreningen ska sätta undan pengar för underhåll

Föreningen är skyldig att regelbundet sätta undan pengar för underhåll och reparation av fasader, trappor, stamledningar, avlopp med mera. Men fonden för yttre underhåll räcker inte alltid, så många föreningar tar lån till sådana åtgärder.

Det är inte ovanligt att det också finns en fond för inre underhåll. Då sparas en del av årsavgiften till underhåll och reparation av de enskilda lägenheterna. Fonden tar du pengar ur om du ska renovera bostadsrätten.

Källa: Konsumentverket

Granskad: 9 oktober 2020