Purchasing a co-op apartment – things to consider

Köpa bostadsrätt - Engelska

When you purchase a co-op apartment you become a member of an association that owns an entire property together. Before you decide to buy, it is essential that you inspected the apartment and investigated the co-op association as well.

Translated page: This text has been translated from Swedish. The text and appearance of the page may look different from the original page.

Tips when buying a co-op apartment 

  • Arrange for a loan commitment well in advance, preferably before viewing properties. It can be very useful if there is a quick bidding war for the property.  

  • You may borrow a maximum of 85% of the appraised market value of the property; the remainder of the purchase price you need to finance with your own cash down payment. Borrowing money even for the down payment means a higher interest rate because the property will not be used as collateral. 

  • Examine the apartment carefully. Look under carpets, behind paintings, and turn on the taps and so on. If you feel unsure about anything, get help from a property inspector. 

  • Go through the annual accounts of the co-op association and see if the finances of the association are stable, as this affects the monthly homeowners association fee. 

What is a share in a co-op? 

Buying a share in a co-op, does not mean that you are buying the apartment itself. You are actually buying a share in the co-op association, and attached to that is the right to live in a designated apartment for an unrestricted period of time. It consists partly of a right of occupancy and use (of an apartment) and partly of a right of co-ownership in the co-op association. You own the entire property, collectively together with all the other members of the co-op association. The real property includes the land, the residential buildings (i.e. the apartments), all the common areas, any built outdoor areas and facilities such as a car park as well as premises such as offices. As a member of the co-op association, you must of course abide by the established rules and regulations. 

The Sale of Goods Act applies between you and the seller 

When you purchase a co-op apartment from another private party, the Sale of Goods Act applies. If you and the seller agree on something that differs from the provisions of the Sales of Goods Act, your agreement applies instead of the Sales of Goods Act. 

Further information about the Swedish Sales of Goods Act 

Obtain a loan commitment 

When you are thinking about buying a co-op apartment, it is advisable to get a loan commitment. This means that you receive a promise from a bank to lend you a certain amount of money. Even if you have a loan commitment, the bank may later deny you the loan if it finds that the assessed value of the property you want to purchase does not justify the amount of the loan you are seeking. The loan commitment is valid for a certain period of time; the actual duration varies from bank to bank. The loan commitment is based on your income and living expenses. 

You may borrow a maximum of 85% of the appraised value of the property. You can finance the rest with your own down payment. If you don’t have sufficient funds to pay the entire down payment with your own money, you can borrow for that as well. Some lenders offer unsecured loans for the amount above 85% of the value of the property. Before you take out a loan for the down payment, it is important to understand the costs and risks involved. Since the property is not pledged as collateral, you will need to pay a higher interest rate. The repayment period may also be shorter compared to the first mortgage. 

Further information about mortgages is available on the website of the Swedish Consumers’ Banking and Finance Bureau (In Swedish)

Inspect and assess your prospective new property 

Be careful to inspect and investigate the property you are thinking of buying. The duty to inspect and investigate is not explicitly written in the Sales of Goods Act or the Housing Cooperatives Act, but nevertheless it is very important that you thoroughly inspect and investigate the apartment and property before you purchase it. If you have inspected the property, or failed to do so after being urged to do so, you may be faced with not being able to obtain compensation from the seller for defects you should have detected during the inspection. 

It may be wise to hire a professional property inspector to inspect the property, but you should also inspect the property yourself. Test everything to make sure everything is working properly. Turn on the taps, flush the toilet, look under carpets and behind paintings and so on. If the seller has renovated the bathroom, it’s a good idea to find out if it was done by a contractor or the seller himself. If the seller renovated it himself, make sure that the damp-proofing moisture barriers are done properly. 

Find out if there is a mortgage on the property 

Once you have decided to buy, ask the seller for a copy of the title report for the co-op apartment (lägenhetsförteckningen). This will tell you whether the title to the co-op apartment is encumbered. 

An encumbered property means that the current owner has taken out a loan with the property pledged as security. It is quite normal for a property to be encumbered due to a mortgage, as most homeowners have some form of mortgage on their property. It is important however to check whether the property is mortgaged, due to that the mortgage is attached to the property and not personally on the party selling the property. 

So if the property is mortgaged, the mortgage on the property remains payable even if the property is sold. The seller must pay off the mortgage before the buyer takes over ownership of the co-op apartment. However, if this does not happen and the lender calls in the loan, you, as the new co-op owner, may be forced to pay on that mortgage to keep the property. 

Check out the co-op association 

Speak with some people in the building (potential new neighbours) and see if they seem happy. Go through the annual accounts of the co-op association and see if the finances of the association are stable, as this affects the monthly homeowners association fee. Also ask the Co-op Board about relevant matters that are currently going on in the co-op association and the building. Major renovations or upgrades may affect the maintenance fees. Even if the bathroom in the co-op apartment you are interested in has been renovated, the co-op association may be planning to replace the main trunk or distribution line, in which case all the bathrooms are usually renovated. It’s not pleasant to have paid a higher price for the co-op apartment because it was newly renovated and then see it torn out and redone, resulting in a higher monthly fee. 

Membership in the co-op association 

To be able to purchase a co-op apartment, the Co-op Board must approve you as a member of the co-op association. This is in accordance with the relevant statute regarding co-op apartments, the Housing Cooperatives Act. 

If the co-op association declines your application for membership, you can appeal to a regional Rent and Tenancies Tribunal. The co-op association cannot refuse membership without having a very good cause. If you have signed a presale agreement, the co-op association cannot refuse you membership. The co-op association must decide whether you can become a member when the presale agreement is signed. One acceptable reason for refusal may be that the co-op housing is restricted to persons over a certain age, i.e. a retirement community. This is quite common in senior housing. Discrimination on the grounds of ethnicity, religion or creed or any similar grounds is prohibited by law. 

Your obligations and the co-op association’s 

You are responsible for keeping the apartment in good condition. This means that you are responsible for repairing any damage that occurs in your apartment. This also applies if there is an accident. As a co-op apartment owner, you may make changes to the apartment, but you will need to apply for the Co-op Board’s permission if you want to make a change to the apartment that involves an intervention in a load-bearing support structure, changing existing pipes for water, drainage, heating or gas, or any other substantial change to the apartment. 

As a co-op apartment owner, you are also under the obligation: 

  • not to sublet without the Co-op Board’s consent 

  • not to disturb your neighbours 

  • pay the annual homeowners fee (a fee paid monthly). 

The boundary for responsibility is usually at the front door 

It is commonly said that the boundary for responsibility for maintenance stops at your entrance door. You are responsible for all painting and maintenance inside the apartment, while the co-op association is responsible for painting and maintenance on the exterior side of your front door and beyond. An exception is that the co-op association is responsible for repairs to the water pipes and wastewater pipes, plumbing for heating and gas, and electrical wiring up to the unit, if the co-op association has provided the utility lines to the apartment and they serve more than one apartment. The same applies to ventilation ducts. 

You can read more about your responsibilities in the co-op association’s bylaws. It also sets out the obligations that co-op apartment owners and the co-op association have to each other. You should contact the Co-op Board if you have any doubts at all about what you can or cannot do. 

The co-op association must set aside money for maintenance 

The co-op association is required to set aside money regularly for the maintenance and repair of façades, stairwells, pipes, drains, etc. But quite often the funds for external maintenance are not sufficient, so many associations take out loans for such measures. 

It is not uncommon for there to be a fund for internal maintenance as well. This means that part of the annual homeowners fee is earmarked for the maintenance and repair of individual apartments. You can take money from this fund if you want to renovate your co-op apartment. 

Köpa bostadsrätt – vad du ska tänka på 

I samband med att du köper en bostadsrätt blir du medlem i en förening som tillsammans äger en hel fastighet. Innan du bestämmer dig för att flytta är det viktigt att undersöka såväl bostaden som föreningen. 

Tips när du ska köpa bostadsrätt 

  • Skaffa lånelöfte i god tid, gärna innan visningen. Det kan gå fort vid en budgivning.  

  • Du får låna max 85 procent av bostadens värde. Resten får du finansiera med egen kontantinsats. Att låna pengar även till kontantinsatsen innebär högre ränta eftersom bostaden inte står som säkerhet. 

  • Undersök bostaden noggrant. Titta under mattor, bakom tavlor och skruva på kranar med mera. Känner du dig osäker kan du ta hjälp av en besiktningsman. 

  • Gå igenom årsredovisningen och se om ekonomin är stabil i föreningen, eftersom det påverkar månadsavgiften. 

Vad är en bostadsrätt? 

Att köpa en bostadsrätt innebär inte att du köper själva lägenheten utan snarare rätten att bo i lägenheten under obegränsad tid. Bostadsrätten består dels av en nyttjanderätt, dels en andelsrätt i bostadsrättsföreningen. Tillsammans med de andra medlemmarna i föreningen äger du hela fastigheten. I fastigheten ingår marken, husen med bostäderna, alla gemensamma utrymmen, eventuella uteplatser samt lokaler som kontor och garage. Som medlem i föreningen måste du givetvis följa stadgar och ordningsregler. 

Köplagen gäller mellan dig och säljaren 

När du köper en bostadsrätt av en annan privatperson gäller köplagen. Om du och säljaren kommer överens om något som avviker från reglerna i köplagen, gäller er överenskommelse istället för köplagen. 

Läs mer om köplagen 

Skaffa lånelöfte 

När du funderar på att köpa bostadsrätt är det bra att skaffa ett lånelöfte. Det innebär att du får ett löfte av banken att låna en viss summa pengar. Även om du har ett lånelöfte kan banken senare neka dig lånet om banken anser att bostaden du vill köpa inte motsvarar lånebeloppet. Lånelöftet gäller under en viss tid. Hur länge är olika från bank till bank. Lånelöftet baseras på din inkomst och vilka utgifter du har. 

Du får låna max 85 procent av bostadens värde. Resten får du finansiera med egen kontantinsats. Om du inte kan betala kontantinsatsen med egna pengar kan du låna även till den. Vissa långivare erbjuder blancolån (lån utan säkerhet) för lån över 85 procent av bostadens värde. Innan du tar ett lån till kontantinsatsen är det bra att förstå vilka kostnader och risker det innebär. Eftersom bostaden inte står som säkerhet får du betala högre ränta. Återbetalningstiden kan också vara kortare jämfört med bolånet. 

Läs mer om bolån på Konsumenternas Bank- och finansbyrås webbplats 

Besikta och undersök bostaden 

Var noggrann med att undersöka bostaden du vill köpa. Undersökningsplikt finns inte inskrivet i köplagen eller bostadsrättslagen, men det är viktigt att du undersöker bostadsrätten noga. Om du undersökt bostaden, eller låtit bli att undersöka den efter en uppmaning om att göra det, kan du nämligen inte få ersättning av säljaren för fel du borde upptäckt vid undersökningen. 

Det kan vara klokt att anlita en besiktningsman, men du bör också själv kolla igenom bostaden. Testa så att allt fungerar som de ska. Skruva på kranar, spola i toaletten, titta under mattor och bakom tavlor med mera. Om säljaren renoverat badrummet är det bra att ta reda på om det är gjort av en hantverkare eller säljaren själv. Om säljaren renoverat själv bör du försäkra sig om att fuktspärrarna är ordentligt gjorda. 

Undersök om bostaden är pantsatt 

När du bestämt dig för att köpa bör du be säljaren om en kopia på lägenhetsförteckningen. Där kan du se om bostadsrätten är pantsatt. 

Att en bostad är pantsatt innebär att den nuvarande ägaren har ett bolån där bostaden fungerar som säkerhet. Att en bostad är pantsatt är helt normalt. De flesta bostadsägare har någon form av bolån. Det är dock viktigt att kontrollera om bostaden är pantsatt eftersom panten är bunden till bostaden och inte till personen som säljer bostaden. 

Är bostaden pantsatt gäller alltså panten även om bostaden säljs. Säljaren ska lösa lånen innan köparen tillträder bostadsrätten. Men om det inte skulle ske, och långivaren skulle kräva ut sin pant, kan du som ny bostadsrättshavare tvingas betala för att få behålla bostadsrätten. 

Kolla upp föreningen 

Prata gärna med grannar och se om de verkar trivas. Gå igenom årsredovisningen och se om ekonomin är stabil i föreningen, eftersom det påverkar månadsavgiften. Fråga också styrelsen om vad som är på gång i föreningen. Stora renoveringar eller upprustningar kan påverka månadskostnaden. Även om badrummet skulle vara renoverat i den lägenhet du är intresserad av kan ett stambyte vara planerat i föreningen, och då brukar alla badrum renoveras. Det är inte roligt att dels ha betalat ett högre pris för bostadsrätten för att den var nyrenoverad och sedan se att det rivs ut och görs om med en höjd månadsavgift som följd. 

Medlemskap i föreningen 

För att få köpa en bostadsrätt måste styrelsen godkänna dig som medlem i föreningen. Detta gäller enligt bostadsrättslagen. 

Om föreningen nekar dig medlemskap kan du vända sig till Hyresnämnden. Föreningen kan inte neka medlemskap utan mycket goda skäl. Har du skrivit ett förhandsavtal kan föreningen inte neka medlemskap. Föreningen måste ta ställning till om du kan bli medlem redan när förhandsavtalet tecknas. Ett skäl till att nekas kan vara att bostadsrättsföreningen är till för äldre. Det är ganska vanligt med så kallade seniorboenden. Diskriminering på grund av etnicitet, trosbekännelse eller liknande är förbjudet enligt lag. 

Dina och föreningens skyldigheter 

Du är ansvarig för att lägenheten är i ett gott skick. Det betyder att du är ansvarig för att åtgärda skador som uppstår i din bostad. Det gäller även om det är en olyckshändelse. Som bostadsrättshavare får du göra åtgärder i lägenheten, men du behöver ansöka om styrelsens tillåtelse om du vill göra en åtgärd i lägenheten som innebär ett ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Som bostadsrättshavare är du också skyldig att: 

  • inte hyra ut i andra hand utan styrelsens godkännande 

  • inte störa grannarna 

  • betala årsavgiften (månadsavgiften). 

Gränsen för ansvar går oftast vid ytterdörren 

Man brukar säga att gränsen för underhåll går vid ytterdörren. Du ansvarar för all målning på insidan av dörren medan föreningen ansvarar för målningen på ytterdörrens utsida. Undantag är att föreningen ansvarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. 

Du kan läsa mer om dina skyldigheter i bostadsrättsföreningens stadgar. Där står också vilka skyldigheter bostadsrättshavare och förening har mot varandra. Du bör kontakta styrelsen vid minsta tveksamhet om vad du kan eller inte kan göra. 

Föreningen ska sätta undan pengar för underhåll 

Föreningen är skyldig att regelbundet sätta undan pengar för underhåll och reparation av fasader, trappor, stamledningar, avlopp med mera. Men fonden för yttre underhåll räcker inte alltid, så många föreningar tar lån till sådana åtgärder. 

Det är inte ovanligt att det också finns en fond för inre underhåll. Då sparas en del av årsavgiften till underhåll och reparation av de enskilda lägenheterna. Fonden tar du pengar ur om du ska renovera bostadsrätten. 

Fäll ihop

Source: Konsumentverket

Proofread: 28 February 2023