Dolda fel i hus – vad kan du göra?

Ett dolt fel är ett fel som fanns redan när du köpte huset och som du inte kunde upptäcka vid en noggrann besiktning innan köpet. Du ska heller inte ha behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion.

För att något ska räknas som ett dolt fel måste de här fyra kriterierna uppfyllas:

• Felet måste ha funnits vid köptillfället.
• Felet ska inte ha gått att upptäcka.
• Felet ska inte ha varit förväntat.
• Bostadens egenskaper avviker från uppgifter som säljaren lämnat.

Du kan klaga på ett fel om felet inte gick att upptäcka vid köpet trots noggrann besiktning. Du kan också klaga om huset på något annat sätt inte stämmer överens med vad du och säljaren avtalat om.

Kontakta säljaren om du vill klaga på ett dolt fel. Det finns inga krav på hur du ska klaga på felet, men vi rekommenderar att du kontaktar säljaren skriftligen. Du kan till exempel skicka ett mejl. Spara mejlet som bevis.

Det ligger ett stort ansvar på dig som köpare att du ska ha uppfyllt din undersökningsplikt för att felet ska räknas som dolt. Det innebär att du måste göra en noggrann och ingående besiktning av hela fastigheten, det vill säga:

• mark
• byggnader och byggnadstillbehör
• el och värme
• vatten
• sanitet
• vitvaror
• ventilation
• radonförekomst
• eldstad och skorsten.

Du kan antingen utföra besiktningen själv eller anlita en sakkunnig besiktningsman.

Om besiktningsmannen gjort fel

Har besiktningsmannen inte undersökt allt som den ska, eller missat synliga fel, är ansvaret ändå ditt. Men du kan ha möjlighet att kräva besiktningsmannen på skadestånd.

Allmänna reklamationsnämnden (ARN) har tidigare gjort bedömningen att besiktningsmannens fel ska ha lett till en skada för dig och det ska finnas ett orsakssamband mellan felet och skadan.

ARN bedömde att ett fel som en kunnig och normalt aktsam besiktningsman borde ha upptäckt, kan ge rätt till skadestånd. Men att det kan finnas villkor som begränsar din rätt till ersättning. Det kan till exempel vara att du fått information om att besiktning inte utförs under badkar om du inte monterat ner fronten.

Anmäl till ARN

Kommer du och besiktningsmannen inte överens kan du göra en egen anmälan till ARN.

Om vad som krävs för att ARN ska pröva ditt ärende på ARN:s webbplats

En säljare kan friskriva sig från dolda fel genom att lägga in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det innebär att du som köpare i så fall inte kan få ersättning för ett dolt fel. En friskrivning från dolda fel gör ofta att köpesumman blir lägre.

En friskrivning gäller bara under förutsättning att säljaren inte känner till de dolda felen när huset säljs. Kände säljaren till felen vid den tidpunkten gäller inte friskrivningsklausulen. Om klausulen skulle ses som oskälig är det inte heller säkert att den gäller.

Du kan kräva ett avdrag på köpesumman. Beror felet på försummelse från säljaren eller om bostaden inte uppfyller vad säljaren lovat kan du också ha rätt till skadestånd.

Är felet av väsentlig betydelse kan du inom ett år från tillträdet kräva att kontraktet hävs, alltså låta köpet gå tillbaka. Har säljaren "handlat svikligt", det vill säga lurat dig, kan du kräva att få häva köpet även efter mer än ett år.

Hamnar du och säljaren i en tvist ni inte kan lösa är det en domstol, i första hand tingsrätten, som kan pröva tvisten.

I ett sådant läge kan det vara värt att kontakta en jurist eller advokat som kan hjälpa dig att reda ut vilka krav du kan ställa och vilka möjligheter du har. Du kan kolla om du har något rättsskydd via ditt försäkringsbolag. Ibland kan rättsskyddet i försäkringen täcka vissa kostnader för exempelvis juridiskt ombud.

Mer om tvistlösning i domstol