Fel i hus

Upptäcker du ett fel i bostaden efter köpet får du klaga på det om felet inte gick att upptäcka vid köpet trots noggrann besiktning. Det kallas för ett dolt fel. Du kan också klaga om huset på annat vis inte stämmer överens med vad du och säljaren har avtalet om.

Kontakta säljaren

Vill du klaga på ett dolt fel kontaktar du säljaren. Det finns inga krav på hur du ska klaga på felet, men vi rekommenderar att du kontaktar säljaren skriftligen. Du kan till exempel skicka ett mejl. Tänk på att spara mejlet som bevis.

Ett dolt fel är något som fanns där redan när du köpte bostaden och som du inte kunde upptäcka vid en noggrann besiktning innan köpet. Du ska heller inte ha behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion.

För att något ska räknas som ett dolt fel måste de här fyra kriterierna uppfyllas:

• Felet måste ha funnits vid köptillfället.

• Felet ska inte ha varit upptäckbart.

• Felet ska inte ha varit förväntat.

• Bostadens egenskaper avviker från uppgifter som säljaren har lämnat.

Det ligger ett stort ansvar på dig som köpare att du ska ha uppfyllt din undersökningsplikt för att felet ska räknas som dolt. Det innebär att du måste göra en noggrann och ingående besiktning av inte bara huset utan av hela fastigheten, det vill säga både mark, byggnader, byggnadstillbehör och installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, radonförekomst, eldstad och skorsten.

Du kan antingen utföra besiktningen själv eller anlita någon sakkunnig besiktningsman.

Besiktningsmannen har gjort fel

Har besiktningsmannen inte undersökt allt som den ska, eller missat synliga fel, är ansvaret ändå ditt, men du kan ha möjlighet att kräva besiktningsmannen på skadestånd.

Allmänna reklamationsnämnden (ARN) har tidigare gjort bedömningen att besiktningsmannens fel ska ha lett till en skada för dig och det ska finnas ett orsakssamband mellan felet och skadan. ARN bedömde att ett fel som en kunnig och normalt aktsam besiktningsman borde ha upptäckt, kan ge rätt till skadestånd (ärende 2009-6362).

Det kan dock finnas villkor som begränsar din rätt till ersättning. Det kan exempelvis vara att du fått information om att besiktning inte utförs under badkar om du inte har monterat ner fronten (ärende 2009-10643).

Du kan läsa referaten i ARN:s databas över vägledande beslut

Anmäl till ARN

Om du och besiktningsmannen inte kommer överens kan du göra en egen anmälan till ARN för att få en bedömning.

Läs mer om vad som krävs för att ARN ska kunna pröva ditt ärende här

En säljare kan friskriva sig från dolda fel genom att lägga in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det innebär att du som köpare i så fall inte kan få ersättning för ett dolt fel. En friskrivning från dolda fel gör ofta att köpesumman blir lägre.

En friskrivning gäller bara under förutsättning att säljaren inte känner till de eventuella dolda felen när huset säljs. Om säljaren kände till felen vid den tidpunkten gäller inte friskrivningsklausulen. Om klausulen skulle ses som oskälig är det inte heller säkert att den gäller.

Det du kan kräva är avdrag på köpesumman. Om felet beror på försummelse från säljaren eller om bostaden inte uppfyller vad säljaren har lovat kan du också ha rätt till skadestånd.

Om felet är av väsentlig betydelse kan du inom ett år från tillträdet kräva att kontraktet hävs, det vill säga låta köpet gå tillbaka. Om säljaren "handlat svikligt", det vill säga lurat dig, kan du kräva att få häva köpet även efter mer än ett år.

Om du och säljaren hamnar i en tvist som ni inte kan lösa är det en domstol, i första hand tingsrätt, som kan pröva tvisten mellan dig och säljaren.

I ett sådant läge kan det vara värt att kontakta en jurist eller advokat som kan hjälpa dig att reda ut vilka krav du kan ställa och vilka möjligheter du har. Innan du gör det kan det vara värt att kolla upp om du har något rättsskydd via ditt försäkringsbolag. Ibland kan rättsskyddet i försäkringen täcka vissa kostnader för exempelvis juridiskt ombud.

Läs mer om tvistlösning i domstol