Fel i hus

Lyssna

Ett dolt fel är något som finns redan när du köper huset och som du inte kan upptäcka - trots noggrann besiktning. Du som köpare kan ställa krav mot hussäljaren om du upptäcker ett dolt fel i bostaden.

Tänk på det här

  • En köpare har undersökningsplikt och ofta handlar dolda fel om en tolkningsfråga gällande vad köparen hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Även fastighetens skick, ålder och pris spelar roll.  

  • Du kan klaga på ett dolt fel i upp till tio år från det att du fick tillträde till huset, men tänk på att du måste klaga inom rimlig tid från det att du upptäckte felet. 

  • Du kan kräva avdrag på köpesumman. Om felet är av väsentlig betydelse kan du inom ett år från tillträdet kräva att kontraktet hävs. 

Välj vad du vill läsa mer om

Upptäcker du ett fel i bostaden efter köpet får du klaga på det om felet inte gick att upptäcka vid köpet trots noggrann besiktning. Det kallas för ett dolt fel. Du får också klaga till säljaren om huset på annat vis inte stämmer överens med vad du och säljaren har avtalet om.

Ett dolt fel är något som fanns där redan när du köpte bostaden och som du inte kunde upptäcka vid en noggrann besiktning innan köpet. Du ska heller inte ha behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion.

För att något ska räknas som ett dolt fel måste de här fyra kriterierna uppfyllas:

  • Felet måste ha funnits vid köptillfället.

  • Felet ska inte ha varit upptäckbart.

  • Felet ska inte ha varit förväntat.

  • Bostadens egenskaper avviker från uppgifter som säljaren har lämnat.

Det ligger ett stort ansvar på dig som köpare att du ska ha uppfyllt din undersökningsplikt för att felet ska räknas som dolt. Det innebär att du måste göra en noggrann och ingående besiktning av inte bara huset utan av hela fastigheten, det vill säga både mark, byggnader, byggnadstillbehör och installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, radonförekomst, eldstad och skorsten.

Du kan antingen utföra besiktningen själv eller anlita någon sakkunnig besiktningsman. Har besiktningsmannen inte undersökt allt som den ska, eller missat synliga fel, är ansvaret ändå ditt, men då kan du kräva besiktningsmannen på skadestånd.

En säljare kan friskriva sig från dolda fel genom att lägga in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det innebär att du som köpare i så fall inte kan få ersättning för ett dolt fel. En friskrivning från dolda fel gör ofta att köpesumman blir lägre.

En friskrivning gäller bara under förutsättning att säljaren inte känner till de eventuella dolda felen när huset säljs. Om säljaren kände till felen vid den tidpunkten gäller inte friskrivningsklausulen. Om klausulen skulle ses som oskälig är det inte heller säkert att den gäller.

Du kan klaga på ett dolt fel i upp till tio år från det att du fick tillträde till huset, men tänk på att du måste klaga (reklamera) inom rimlig tid från det att du upptäckte felet.

Det du kan kräva är avdrag på köpesumman. Om felet beror på försummelse från säljaren eller om bostaden inte uppfyller vad säljaren har lovat kan du också ha rätt till skadestånd.

Om felet är av väsentlig betydelse kan du inom ett år från tillträdet kräva att kontraktet hävs, det vill säga låta köpet gå tillbaka. Om säljaren "handlat svikligt", det vill säga lurat dig, kan du kräva att få häva köpet även efter mer än ett år.

Tvister om fel i bostadshus är ofta komplicerade. Ta gärna kontakt med en advokat för ett rådgivningssamtal, speciellt om det är kostsamt att rätta till felet. Medlemmar i Villaägarna får gratis rådgivning av jurister, lantmätare och byggnadstekniker.

Om du och säljaren hamnar i en tvist som ni inte kan lösa är det en domstol, i första hand tingsrätt, som kan pröva tvisten mellan dig och säljaren.

I ett sådant läge kan det vara värt att kontakta en jurist eller advokat som kan hjälpa dig att reda ut vilka krav du kan ställa och vilka möjligheter du har. Innan du gör det kan det vara värt att kolla upp om du har något rättsskydd via ditt försäkringsbolag. Ibland kan rättsskyddet i försäkringen täcka vissa kostnader för exempelvis juridiskt ombud.

Läs mer om tvistlösning i domstol

Källa: Konsumentverket

Granskad: 8 juni 2020