Fel i bostadsrätt – vad kan du göra?

Lyssna

Ett dolt fel är något som finns redan när du köper bostaden och som du inte kan upptäcka trots en noggrann besiktning. Du som köpare kan ställa krav mot personen som sålt lägenheten till dig.

Tänk på det här

  • En köpare har undersökningsplikt och ofta handlar dolda fel om en tolkningsfråga gällande vad köparen hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Även fastighetens skick, ålder och pris spelar roll.  

  • Upptäcker du ett dolt fel kan du ställa krav mot säljaren. Du kan klaga på ett dolt fel i upp till två år från det att du fick tillträde till bostaden.  

  • Du kan kräva att säljaren åtgärdar felet alternativt minskar priset i efterhand. Om felet är väsentligt kan du ha rätt att häva köpet. 

Välj vad du vill läsa mer om

Som köpare av en bostadsrätt kan du ställa krav mot säljaren om du hittar så kallade dolda fel. Felet måste ha funnits i bostaden redan vid köptillfället, men inte gått att upptäcka vid en noggrann besiktning. För att kunna klaga ska felet heller inte vara förväntat. Det innebär att i förhållande till bostadens ålder, skick och konstruktion ska du inte kunna förvänta dig felet.

Om bostadsrätten sålts med förbehållet "befintligt skick" krävs det, förutom att felet ska bedömas som dolt, även att någon av följande tre förutsättningar uppfylls:

  • Lägenheten överensstämmer inte med uppgifter som säljaren lämnat före köpet.

  • Säljaren har låtit bli att upplysa köparen om något väsentligt som säljaren antas ha känt till och som köparen kunnat räkna med att bli informerad om.

  • Bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen, med hänsyn till pris och övriga omständigheter, haft anledning att räkna med.

Kontakta säljaren genast när du upptäcker ett fel. Du kan klaga på dolda fel i två år från att du fick tillträde till bostaden, men du måste klaga inom en rimlig tid från att du upptäckte felet. Klaga gärna skriftligen, till exempel genom mejl eller rekommenderat brev. Då har du bevis för att och när du klagat.

Du kan kräva att säljaren åtgärdar felet eller sätter ner priset i efterhand. Om felet är väsentligt kan du ha rätt att häva köpet, det vill säga att bostaden går tillbaka till säljaren och du får pengarna tillbaka. Hävning är inte lika vanligt.

En säljare kan friskriva sig från dolda fel genom att lägga in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det innebär att du som köpare i så fall inte kan få ersättning för ett dolt fel. En friskrivning från dolda fel gör ofta att köpesumman blir lägre.

Tvister om fel i bostadshus är ofta komplicerade. Ta gärna kontakt med en advokat för ett rådgivningssamtal, speciellt om det är kostsamt att rätta till felet.

Om du och säljaren hamnar i en tvist som ni inte kan lösa är det en domstol, i första hand tingsrätten, som kan pröva tvisten.

I ett sådant läge kan det vara värt att kontakta en jurist eller advokat som kan hjälpa dig att reda ut vilka krav du kan ställa och vilka möjligheter du har. Du kan kolla om du har något rättsskydd via ditt försäkringsbolag. Ibland kan rättsskyddet i försäkringen täcka vissa kostnader för exempelvis juridiskt ombud.

Läs mer om tvistlösning i domstol

Om du inte kommer överens med föreningen om till exempel medlemskap eller ansvar vid en vattenskada kan du ha möjlighet att gå vidare för att få ärendet prövat.

Hyresnämnden kan ha möjlighet att medla mellan dig och föreningen, förutsatt att föreningen går med på det.

Om problemet inte löser sig kan det vara bra att anlita en jurist eller advokat som hjälper att reda ut vad som gäller i ditt fall och hur du kan gå vidare. Innan du anlitar någon kan det vara en god idé att se över rättsskyddet i din hemförsäkring.

Du kan vända dig till tingsrätten om tvisten inte löser sig.

Läs mer om tvistlösning i domstol

Du kan också vända dig till Bostadsrättsnämnden för prövning av tvisten. Nämnden ger inga bindande beslut.

Läs mer på Bostadsrättsnämndens webbplats

Källa: Konsumentverket

Granskad: 8 mars 2023