Dolda fel i bostadsrätt – vad kan du göra?

Ett dolt fel är något som finns redan när du köper bostaden och som du inte kan upptäcka trots en noggrann besiktning. Du som köpare kan ställa krav mot personen som sålt lägenheten till dig.

Dolda fel i bostadsrätt – tänk på det här

  • Du som köpare har som regel rätt att klaga på dolda fel.

  • Du kan klaga på ett dolt fel i upp till två år från det att du fick tillträde till bostaden.  

  • Du kan kräva att säljaren åtgärdar felet alternativt minskar priset i efterhand. Är felet väsentligt kan du ha rätt att häva köpet. 

Mer om dolda fel i bostadsrätt

Undersökningsplikt bostadsrätt

Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt finns inte inskrivet i lag. Men undersök alltid lägenheten/bostaden om du blir uppmanad att göra det av säljaren eller mäklaren. Låter du blir att undersöka den kan du nämligen inte få ersättning av säljaren för fel du borde upptäckt.

Dolda fel

Som köpare av en bostadsrätt kan du ställa krav mot säljaren om du hittar så kallade dolda fel. Felet måste ha funnits i bostaden redan vid köptillfället, men inte gått att upptäcka vid en noggrann besiktning. För att kunna klaga ska felet heller inte vara förväntat. Det innebär att du inte ska kunna förvänta dig felet i förhållande till:

  • bostadens ålder
  • skick
  • konstruktion.
Exempel på dolda fel

I bostadsrätter är de vanligaste felen ofta i våtutrymmen, till exempel i badrummet. Fukt, mögel och röta är vanliga orsaker. Andra exempel kan vara felmonterade spotlights som kan leda till brännskadade ledningar, isolering eller skadedjur.

Sålt i befintligt skick

Har bostadsrätten sålts med förbehållet "befintligt skick"? Då krävs det att felet bedöms som dolt. Men det krävs även att någon av följande tre förutsättningar uppfylls:

  • Lägenheten stämmer inte överens med uppgifter som säljaren lämnat före köpet.

  • Säljaren har låtit bli att upplysa dig som köpare om något väsentligt som säljaren antas ha känt till och som du borde kunna räknat med att bli informerad om.

  • Bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad du, med hänsyn till pris och övriga omständigheter, haft anledning att räkna med.

Kontakta säljaren genast när du upptäcker ett fel. Du kan klaga på dolda fel i två år från att du fick tillträde till bostaden, men du måste klaga inom en rimlig tid från att du upptäckte felet. Klaga gärna skriftligen, till exempel genom mejl eller rekommenderat brev. Då har du bevis för att och när du klagat.

Du kan kräva att säljaren åtgärdar felet eller sätter ner priset i efterhand. Är felet väsentligt kan du ha rätt att häva köpet, alltså att bostaden går tillbaka till säljaren och du får pengarna tillbaka. Hävning är inte lika vanligt.

En säljare kan friskriva sig från dolda fel genom att lägga in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det innebär att du som köpare i så fall inte kan få ersättning för ett dolt fel. En friskrivning från dolda fel gör ofta att köpesumman blir lägre.

Tvister om fel i bostadshus är ofta komplicerade. Kontakta gärna en advokat för ett rådgivningssamtal, speciellt om det är kostsamt att rätta till felet.

Hamnar du och säljaren i en tvist ni inte kan lösa är det en domstol, i första hand tingsrätten, som kan pröva tvisten.

I ett sådant läge kan det vara värt att kontakta en jurist eller advokat som kan hjälpa dig att reda ut vilka krav du kan ställa och vilka möjligheter du har. Du kan kolla om du har något rättsskydd via ditt försäkringsbolag. Ibland kan rättsskyddet i försäkringen täcka vissa kostnader för exempelvis juridiskt ombud.

Mer om tvistlösning i domstol

Kommer du inte överens med föreningen om till exempel medlemskap eller ansvar vid en vattenskada? Hyresnämnden kan ha möjlighet att medla mellan dig och föreningen, om föreningen går med på det.

Till Hyresnämnden

Om problemet inte löser sig kan det vara bra att anlita en jurist eller advokat som hjälper att reda ut vad som gäller i ditt fall och hur du kan gå vidare. Innan du anlitar någon kan det vara en god idé att se över rättsskyddet i din hemförsäkring.

Du kan vända dig till tingsrätten om tvisten inte löser sig.

Om tvistlösning i domstol

Du kan också vända dig till Bostadsrättsnämnden för prövning av tvisten. Nämnden ger inga bindande beslut.

Bostadsrättsnämndens webbplats

Fick du svar på din fråga?

Källa: Konsumentverket

Granskad: 18 januari 2024