Fel i bostadsrätt

Lyssna

Ett dolt fel är något som finns redan när du köper bostaden och som du inte kan upptäcka - trots en noggrann besiktning. Du som köpare kan ställa krav mot personen som sålt lägenheten till dig.

Fel i bostadsrätt

  • En köpare har undersökningsplikt och ofta handlar dolda fel om en tolkningsfråga gällande vad köparen hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Även fastighetens skick, ålder och pris spelar roll.  

  • Upptäcker du ett dolt fel kan du ställa krav mot säljaren. Du kan klaga på ett dolt fel i upp till två år från det att du fick tillträde till bostaden.  

  • Du kan kräva att säljaren åtgärdar felet alternativt minskar priset i efterhand. Om felet är väsentligt kan du ha rätt att häva köpet. 

Välj vad du vill läsa mer om

Som köpare av en bostadsrätt kan du ställa krav mot säljaren om du hittar så kallade dolda fel. Felet måste ha funnits i bostaden redan vid köptillfället, men har inte gått att upptäcka vid en noggrann besiktning. För att kunna klaga ska felet heller inte vara förväntat. Det innebär att i förhållande till bostadens ålder, skick och konstruktion ska du inte kunna förvänta dig felet.

Om bostadsrätten sålts med förbehållet "befintligt skick" krävs det, förutom att felet ska bedömas som dolt, även att någon av följande tre förutsättningar uppfylls:

  • Lägenheten överensstämmer inte med uppgifter som säljaren lämnat före köpet.

  • Säljaren har låtit bli att upplysa köparen om något väsentligt som säljaren antas ha känt till och som köparen kunnat räkna med att bli informerad om.

  • Bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen, med hänsyn till pris och övriga omständigheter, haft anledning att räkna med.

En säljare kan friskriva sig från dolda fel genom att lägga in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det innebär att du som köpare i så fall inte kan få ersättning för ett dolt fel. En friskrivning från dolda fel gör ofta att köpesumman blir lägre.

Kontakta säljaren snarast efter att du upptäckt felet. Du kan klaga på ett dolt fel i upp till två år från det att du fick tillträde till bostaden, men tänk på att du måste klaga (reklamera) inom rimlig tid från det att du upptäckte felet. Klaga gärna skriftligen, exempelvis genom att skicka ett mejl eller rekommenderat brev, då har du bevis för att du klagat och när du gjorde det.

Du kan kräva att säljaren åtgärdar felet alternativt sätter ned priset i efterhand. Om felet är väsentligt kan du ha rätt att häva köpet, det vill säga att bostaden ska gå tillbaka till säljaren och att du får pengarna tillbaka. Hävning är inte alls lika vanligt.

Tvister om fel i bostadshus är ofta komplicerade. Ta gärna kontakt med en advokat för ett rådgivningssamtal, speciellt om det är kostsamt att rätta till felet.

Källa: Konsumentverket

Granskad: 4 juni 2020