Köpa hus – vad du ska tänka på

Lyssna

Att köpa hus är en stor process. Du ska ha ett lånelöfte och gå på visningar. Du har också ett ansvar att besikta och undersöka huset. Det är även bra att ha en buffert.

Tips inför husköp

  • Skaffa lånelöfte hos banken – innan du börjar gå på visningar. Du får låna max 85 procent av bostadens värde. Resten får du betala i kontantinsats. 

  • Se över alla kostnader och skaffa en buffert. Förutom köpesumman och handpenningen ska du även betala för lagfart och pantbrev. 

  • Tänk på att du har undersökningsplikt när du köper ett hus. Du kan inte få ersättning av säljaren i efterhand för fel du borde upptäckt vid en noggrann undersökning. 

Mer att tänka på vid husköp

När du funderar på att köpa hus är det bra skaffa ett lånelöfte. Det innebär att du får ett löfte av banken att låna en viss summa pengar. Även om du har ett lånelöfte kan banken senare neka dig lånet om banken anser att bostaden du vill köpa inte motsvarar lånebeloppet. 

Du får låna max 85 procent av bostadens värde. Resten får du betala i  kontantinsats. Du kan finansiera kontantinsatsen själv eller låna till den. Lånelöftet gäller under en viss tid. Hur länge är olika från bank till bank. Lånelöftet baseras på din inkomst och vilka utgifter du har.

Läs mer om bolån på Konsumenternas Bank- och finansbyrås webbplats

Att köpa och äga ett hus kostar en hel del pengar. Förutom köpesumman och handpenningen ska du även betala kostnaderna för lagfart och pantbrev. Fundera också över vilka kostnader du kommer ha och skapa en budget för oförutsedda kostnader.

Vad är en lagfart?

Lagfarten är ett bevis på att du äger huset. Du ansöker om lagfart hos Lantmäteriet. Kostnaden är 1,5 procent av den summa som är högst av köpeskillingen eller taxeringsvärdet.

Vad är ett pantbrev?

Ett pantbrev är ett dokument som används som säkerhet för ditt bostadslån. Det reglerar att bostaden är pantsatt i en viss bank. Du får inte sälja bostaden hur som helst om du inte samtidigt kan lösa lånen hos banken. Pantbrevet kostar 2 procent av summan för ditt lån.

Löpande kostnader för hus

Det är mer än bara räntor och amorteringar som ska betalas löpande. Exempel på andra löpande kostnader är:

  • uppvärmning
  • hushållsel
  • vatten och avlopp
  • sophämtning
  • sotning
  • ett eventuellt larm.

Det kan även finnas kostnader kopplade till samfälligheter, som enskilda vägar eller bryggor.

Huset kan behöva renoveras

Även om huset ser fint ut kan stora renoveringar behövas, som att lägga om taket eller byta fönster. Tänk på vilka renoveringsbehov huset du tittar på har. Att gå på många visningar är ett bra sätt att undersöka områden eller olika typer av hus.

Ha en buffert när du köper hus

Det är bra att ha en buffert när du köper hus. Du kan behöva köpa saker för att kunna sköta om hus och tomt. Exempel kan vara gräsklippare, tvättmaskin och snöskyffel. Det är också bra att ha en buffert för oförutsedda utgifter, till exempel om frysen går sönder.

Du har undersökningsplikt när du köper ett hus enligt jordabalken. Du kan inte få ersättning av säljaren i efterhand för fel du missat och borde upptäckt vid en noggrann undersökning. Du kan anlita en besiktningsman för att hjälpa dig att uppfylla din undersökningsplikt, men det är viktigt att veta att de flesta överlåtelsebesiktningar inte täcker hela undersökningsplikten.

Du kan behöva titta närmare på saker som påpekats under besiktningen eller som inte ingick i den besiktning du beställt. Titta i besiktningsmannens uppdragsavtal för att se vad som ingår i besiktningen. För kompletterande undersökningar kan du behöva anlita till exempel fuktsakkunnig, elinstallatör och sotare.

Du bör också själv titta igenom huset och testa så att allt fungerar. Skruva på kranar, spola i toaletten, titta under mattor och bakom tavlor med mera. Du behöver också kolla så det finns tillstånd för till exempel enskilt avlopp och om det finns planer för till exempel nya vägar eller byggnader i området. Om huset har egen brunn är det bra att ta ett vattenprov.

Besikta huset innan du skriver under köpekontraktet. Du har bara rätt att besikta huset efter att kontraktet är påskrivet om det finns en klausul om det i kontraktet. En sådan klausul bör vara såpass öppen att du kan låta köpet återgå utan att du behöver ange särskilda skäl för det.

Exempel på klausul: "Köparen bereds tillfälle att senast X/X undersöka fastigheten. Om det vid besiktningen eller undersökningen av fastigheten upptäcks sådant som köparen inte anser sig kunna acceptera, har köparen rätt att senast den X/X 20XX låta köpet gå åter utan kostnad, skadestånd eller annan ersättning. Köparen ska meddela säljaren skriftligt om köparen vill låta köpet gå åter. Hela handpenningen ska betalas tillbaka omgående till köparen."

Ibland marknadsförs och säljs huset som besiktat. Även om en besiktning gjorts har du som köpare kvar din undersökningsplikt. Om säljaren låtit göra en besiktning har du inget avtal med besiktningsmannen. Därför minskar dina möjligheter att kräva ersättning om hen missat något som borde upptäckts. En besiktning som säljaren beställt tar heller inte sikte på den typiska köparrisken utan på säljarens situation. Det är alltså bra att anlita en egen besiktningsman.

Vad undersöker besiktningsmannen?

Vid besiktningen görs först en översikt av huset, en så kallad okulär besiktning. Det betyder att besiktningsmannen undersöker saker i huset med hjälp av syn, lukt och hörsel. Exempel på saker som undersöks är:

  • fasad
  • tak
  • väggar
  • vind
  • grundkonstruktion
  • våtutrymmen
  • kök
  • fönster.

Om det finns risk för att konstruktionen i huset är fuktskadad behöver konstruktionen öppnas upp för att kontrollera om det finns problem. Detta görs ofta genom någon form av håltagning i den berörda konstruktionen. En del gör en sådan undersökning i första skedet, andra gör det först vid en utvidgad besiktning när de risker som hittades i första skedet ska bedömas. Titta i besiktningsmannens uppdragsavtal för att se vad som ingår i besiktningen.

De flesta överlåtelsebesiktningar täcker inte hela undersökningsplikten. Viktiga funktioner som ofta utelämnas vid besiktningen kan vara ventilation, el, enskilt avlopp och murstockar. Här behöver du ibland ta hjälp av fackmän.

Om besiktningsmannen anmärker på något

Om besiktningen visar att det finns risker eller problem är det viktigt att titta extra noga på det. Vissa typer av anmärkningar är direkta fel som måste åtgärdas. Andra är risker och antydningar till problem som måste undersökas vidare. Det är viktigt att förstå hur stora de eventuella riskerna är och vilka kostnader som de kan medföra. Även här kanske du behöver ta hjälp av flera fackmän. De fel som finns noterade i protokollet kan du inte begära ersättning för i efterhand.

När besiktningen är klar och du kommit överens med ägaren är det dags att skriva kontrakt. Det är först när du skriver kontrakt som affären blir bindande. Vid överlåtelse av fast egendom, så som vid husköp, krävs ett skriftligt kontrakt för att köpet ska vara giltigt. Läs igenom avtalet noggrant innan du signerar.

Källa: Konsumentverket

Granskad: 23 februari 2022