Bra att veta inför köp av hus

Lyssna

Att köpa hus är en stor process som inte bara innebär att du ska ha ett lånelöfte och gå på visningar. Du har också ett ansvar när det kommer till besiktning och undersökningsplikt. Det är även bra att ha en buffert.

Tänk på det här

  • Skaffa lånelöfte hos banken – innan du börjar gå på visning. Du får låna max 85 procent av bostadens värde. Resten får du betala i kontantinsats. 

  • Se över alla kostnader och skaffa en buffert. Förutom köpesumman och handpenningen ska du även betala kostnaderna för lagfart och pantbrev. 

  • Som köpare har du undersökningsplikt när du köper ett hus enligt lagen jordabalken. Du kan inte få ersättning av säljaren i efterhand för fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. 

Välj vad du vill läsa mer om

När du börjar fundera på att köpa hus är det bra skaffa ett lånelöfte. Ett lånelöfte innebär att du får ett löfte av banken att låna en viss summa pengar. Tänk dock på att även om du har ett lånelöfte kan banken senare neka dig lånet om banken anser att bostaden du vill köpa inte motsvarar lånebeloppet. 

Du får låna max 85 procent av bostadens värde, resten får du betala i  kontantinsats. Du kan finansiera kontantinsatsen själv eller låna till den. Lånelöftet gäller under en viss tid, hur länge är olika från bank till bank. Lånelöftet baseras på din inkomst och vilka utgifter du har.

Läs mer om bolån på Konsumenternas Bank- och finansbyrås webbplats.

Att köpa och äga ett hus kostar en hel del pengar. Fundera över vilka kostnader du kommer ha för huset och skapa en budget för oförutsedda kostnader.

Lagfart och pantbrev

Förutom köpesumman och handpenningen ska du även betala kostnaderna för lagfart och pantbrev. Lagfarten är ett bevis på att du äger huset och du ansöker om lagfart hos Lantmäteriet. Kostnaden är 1,5 procent av den summa som är högst av köpeskillingen eller taxeringsvärdet.
Ett pantbrev är ett dokument som används som säkerhet för ditt bostadslån. Det reglerar att bostaden är pantsatt i en viss bank och du får inte sälja bostaden hur som helst om du inte samtidigt kan lösa lånen hos banken. Pantbrevet kostar 2 procent av summan för ditt lån.

Löpande kostnader

Det är mer än bara räntor och amorteringar som ska betalas löpande. Exempel på andra löpande kostnader är uppvärmning, hushållsel, telefon, vatten och avlopp, sopor, sotning och ett eventuellt larm.
Huset kan behöva renoveringar Även om huset ser fint ut på ytan kan stora renoveringar behövas som att lägga om tak eller byta fönster. Gå på många visningar, det är ett bra sätt att undersöka områden eller olika typer av hus. Tänk på vilka renoveringsbehov huset du tittar på skulle kunna behöva.

Buffert

Det är bra att ha en buffert när du köper hus. Det finns en hel del som måste köpas för att kunna sköta om hus och tomt. Gräsklippare, tvättmaskin och snöskyfflar är exempel på vad som kan behövas. Det är också bra att ha en buffert för oförutsedda utgifter, till exempel om frysen går sönder.

Som köpare har du undersökningsplikt när du köper ett hus enligt jordabalken. Du kan inte få ersättning av säljaren i efterhand för fel som du missat och borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. Du kan anlita en besiktningsman för att hjälpa dig att uppfylla din undersökningsplikt, men det är viktigt att veta att de flesta överlåtelsebesiktningar inte täcker hela undersökningsplikten.

Du kan behöva titta närmare på saker som påpekats under besiktningen eller som inte ingick i den besiktning som du beställt. Titta i besiktningsmannens uppdragsavtal för att se vad som ingår i besiktningen. För kompletterande undersökningar kan du behöva anlita till exempel fuktsakkunnig, elinstallatör och sotare.

Du bör också själv titta igenom huset och testa så att saker och ting fungerar som de ska. Skruva på kranar, spola i toaletten, titta under mattor och bakom tavlor med mera. Du behöver också kolla så att det finns tillstånd för enskilt avlopp och om det finns några planer för till exempel nya vägar eller byggnader i området. Om huset har en egen brunn är det bra att ta ett vattenprov.

Det är viktigt att besikta huset innan du skriver under köpekontraktet. Du har bara rätt att besikta huset efter att kontraktet är påskrivet om det finns en klausul om det i kontraktet. En sådan klausul bör vara såpass öppen att du kan låta köpet återgå utan att du behöver ange särskilda skäl för det.

Exempel på klausul: Köparen bereds tillfälle att senast X/X undersöka fastigheten. Om det vid besiktningen eller undersökningen av fastigheten upptäcks sådant som köparen inte anser sig kunna acceptera, har köparen rätt att senast den X/X 20XX låta köpet gå åter utan kostnad, skadestånd eller annan ersättning. Köparen ska meddela säljaren skriftligt om köparen vill låta köpet gå åter. Hela handpenningen ska betalas tillbaka omgående till köparen.

Ibland marknadsförs och säljs huset som besiktat. Även om en besiktning gjorts har du som köpare kvar din undersökningsplikt. Om säljaren låtit göra en besiktning har du inget avtal med besiktningsmannen och därför minskar dina möjligheter att kräva ersättning om hen missat något som borde ha upptäckts. En besiktning som utförts på beställning av säljaren tar heller inte sikte på den typiska köparrisken utan på säljarens situation. Det är alltså bra att anlita en egen besiktningsman.

Vad undersöker besiktningsmannen?

Vid besiktningen görs först en översikt av huset, en så kallad okulär besiktning. Det betyder att besiktningsmannen undersöker saker i huset med hjälp av syn, lukt och hörsel. Exempel på saker som undersöks är: fasad, tak, väggar, vind, grundkonstruktion, våtutrymmen, kök och fönster.

Om det finns risk för att konstruktionen i huset är fuktskadad behöver konstruktionen öppnas upp för att kontrollera om det finns problem. Detta görs ofta genom någon form av håltagning i den berörda konstruktionen. En del gör en sådan undersökning i första skedet, andra gör det först vid en utvidgad besiktning när de risker som hittades i första skedet ska bedömas. Titta i besiktningsmannens uppdragsavtal för att se vad som ingår i besiktningen.

De flesta överlåtelsebesiktningar täcker inte hela undersökningsplikten. Viktiga funktioner som ofta utelämnas vid besiktningen kan vara ventilation, el, enskilt avlopp, och murstockar. Här behöver du ibland ta fackmän till din hjälp för att undersöka.

Om besiktningsmannen anmärker på något

Om besiktningen visar att det finns risker eller problem är det viktigt att titta extra noga på det. Vissa typer av anmärkningar är direkta fel som måste åtgärdas. Andra är risker och antydningar till problem som måste undersökas vidare. Det är viktigt att förstå hur stora de eventuella riskerna är och vilka kostnader som de kan medföra. Även i det här fallet kanske du behöver ta hjälp av flera fackmän. De fel som finns noterade i protokollet kan du inte i efterhand begära ersättning för.

När besiktningen är klar och du kommit överens med ägaren är det dags att skriva kontrakt. Det är först när du skriver kontrakt som affären blir bindande. Vid överlåtelse av fast egendom, så som vid husköp, krävs det ett skriftligt kontrakt för att köpet ska vara giltigt. Läs igenom avtalet noggrant innan du signerar.

Källa: Konsumentverket

Granskad: 4 juni 2020