Buying a house – what to consider

Köpa hus - Engelska

Buying a house is a major process. You’ll need to get a loan commitment and go to viewings. You also have a responsibility to inspect the house and investigate the title. It’s also advisable to have a financial reserve as a buffer.

Translated page: This text has been translated from Swedish. The text and appearance of the page may look different from the original page.

 Tips for buying a house 

  • Get a loan commitment from your bank – before you start viewing properties. You may borrow a maximum of 85% of the appraised value of the property. The remainder you will need to pay with a cash down payment.  

  • Review all your expenses and build up a financial buffer. In addition to the agreed purchase price, you will also have to pay for the recording the title deed and mortgage lien along with other closing costs.  

  • Remember that you have a responsibility to have a proper home inspection done when you buy a house. You will not be able to claim compensation from the seller afterwards for defects you should have detected during a thorough inspection.  

Obtain a loan commitment 

When you are thinking about buying a house, it is wise to obtain a loan commitment from a lender. This means that you receive a promise from a bank to lend you a certain amount of money. Even if you have a loan commitment, the bank may later deny you the loan if it finds that the assessed value of the property you want to purchase does not justify the amount of the loan you are seeking.  

The loan commitment is valid for a certain period of time; the actual duration varies from bank to bank. The loan commitment is based on your income and living expenses, subject to the value of the property you are buying. 

You may borrow a maximum of 85% of the appraised value of the property. You will need to pay the rest in cash. You can finance the down payment yourself or borrow for it.

Further information about mortgages on the website of the Swedish Consumers’ Banking and Finance Bureau (In Swedish)

Review and consider all the costs 

Buying and owning a house costs a substantial amount of money. In addition to the purchase price, you will also need to pay the some of the transaction costs, i.a. the fee for recording the title deed and mortgage lien. Also, think about the costs you will incur and set up a contingency fund for unforeseen expenses. 

What does registration of the title deed into the land registry accomplish? 

Registration of title in your name into the land registry is proof that you own the house. Registration of the title deed is made at Lantmäteriet, the Swedish Mapping, Cadastral and Land Registration Authority. The fee is 1.5% of the purchase price or the assessed value, whichever is higher. 

What is a mortgage deed? 

A mortgage deed (pantbrev), sometimes called a trust deed, is a document used as security for your housing loan. It establishes that the real property you own is pledged (encumbered) as security to a specific lender. You cannot sell the property unless you can pay off the loan with the lender at the same time. The recording of the mortgage deed lien costs 2% of the amount of your loan. 

Monthly costs of home ownership 

There is more than just interest and repayment of principal that needs to be paid every month. Examples of other running costs are: 

  • heating 

  • household electricity 

  • water and wastewater fees 

  • rubbish collection 

  • chimney sweeping 

  • an intrusion alarm, if desired. 

There may also be costs associated with common areas, such as private roads or docks. 

The house may need renovation 

Even if the house appears to look nice and in good condition, major renovations may be needed, such as re-roofing or replacing windows. Carefully consider the renovation needs and costs of the house you are considering making an offer on. Going to many viewings is a good way to research areas or different types of houses. 

Have a financial reserve when buying a house 

It’s essential to have a financial reserve when buying a house. You may need to purchase things to do immediate repairs or maintenance of the house and grounds. Examples might include a lawnmower, washing machine and snow shovel. It’s also advisable to have a financial reserve for unexpected expenses, such as if your freezer breaks down. 

You have a duty to inspect and investigate when buying a house 

According to the Land Code (Jordabalken) the buyer has a duty to inspect and investigate when purchasing a house. The buyer will not be able to demand compensation from the seller afterwards for defects they missed and should have detected during a thorough inspection. You can hire a property inspector to help you fulfil your duty of inspection and investigation, but it is important to know that most conveyancing surveys do not cover the entirety of the duty of inspection. 

You may need to take a closer look at things that were flagged during the inspection or things that were not included in the inspection you ordered. Look at the property inspector’s contract for the service to see what is included in the home inspection. For further inspections, you may need to call in a professional such as a dampness expert, an electrician or a chimney sweep. 

You should also carefully inspect the house yourself and test things like the water taps to ensure that everything is in working order. Turn on the taps, flush the toilet, look under carpets and behind paintings and so on. You will also need to verify that there are permissions for things like individual drainage and whether there are any plans for new roads or buildings in the area, for example. If the building has its own well, it is a good practice to take a water sample. 

Do the inspection and assessment before you sign 

Inspect the building and property before you sign the contract to purchase. You may not be entitled to inspect the building after the contract has been signed unless there is a clause to that effect in the purchase and sale agreement. Such a clause should be open enough to allow you to withdraw from the contract and not proceed with the purchase without having to give specific reasons for doing so. 

Sample wording for such a clause:

“The buyer will be given the opportunity to inspect the property no later than __/__/20__. If the inspection or examination of the property reveals any matter which the buyer considers unacceptable, the buyer has the right to rescind the offer to purchase and the related contact by __/__/20__ at the latest, without being subject to any costs, liability for compensation for damages, or other recompense. If the buyer decides to rescind the purchase contract, the buyer must notify the seller in writing. The entire deposit shall be returned to the buyer immediately.” 

If the house has already been inspected 

Sometimes a house is marketed and sold “as inspected.” Even if an inspection has already been carried out, you as the buyer nevertheless still have the responsibility and obligation to inspect the house. Even though the seller has had a home inspection carried out, you do not have a contract with the property inspector. This reduces your possibilities of claiming compensation if the inspector has missed something that should have been detected. In addition, it is important to keep in mind that a home inspection ordered by the seller is not aimed at the typical risks a buyer faces, but rather is focused on the seller’s situation. Therefore, it is advisable to hire your own property inspector. 

The property inspector’s task 

What does the property inspector examine and investigate? 

The first step in the inspection is to obtain a general overview of the situation with the house, known as a visual inspection. This means that the property inspector examines things in the house by sight, smell and listening. Examples of things that are inspected are: 

  • the exterior surface/façade 

  • the roof 

  • the walls 

  • the attic/loft 

  • the foundation and basic structure 

  • bathroom facilities/WC 

  • kitchen 

  • windows. 

If there is a risk of moisture damage to the structure of the house, the structure needs to be opened up to check for potential problems. This is usually done by some form of drilling into the affected structure. Some carry out such an inspection at the first stage, while others do so only at an extended inspection when the risks found at the first stage are to be assessed. Look at the property inspector’s contract for the service to see what is included in the home inspection. 

Most conveyancing surveys do not cover the full scope of the inspection obligation. Essential elements that are often omitted from the property inspection may include ventilation, electrical wiring, wastewater plumbing and structural brickwork.  For these things, you may need to call in a professional to help with these. 

If the property inspector identifies any issues or concerns 

If the inspection shows that there are risks or existing problems, it is important to look particularly carefully. Some types of issues or concerns noted are straightforward problems that need to be rectified. Others are risks and indications of a problem that requires further examination or inspection. It is very important to understand the extent of any risks and the costs they may cause to be incurred. Again here, you may need to seek the assistance and advice of several experts in their respective fields. You cannot claim compensation after the transfer of ownership for faults/problems noted in the inspection report. 

Sign the purchase and sale agreement 

Once the property inspection is completed and you have come to an agreement with the owner, it is time to sign the purchase and sale agreement. It is not until you both parties sign the purchase and sale agreement that the sale transaction becomes legally binding. When transferring real property, such as buying a house, the law requires a written contract for the purchase to be valid. Read the purchase and sale contract carefully before you sign. 

Köpa hus – vad du ska tänka på 

Att köpa hus är en stor process. Du ska ha ett lånelöfte och gå på visningar. Du har också ett ansvar att besikta och undersöka huset. Det är även bra att ha en buffert.  

Tips inför husköp 

  • Skaffa lånelöfte hos banken – innan du börjar gå på visningar. Du får låna max 85 procent av bostadens värde. Resten får du betala i kontantinsats.  

  • Se över alla kostnader och skaffa en buffert. Förutom köpesumman och handpenningen ska du även betala för lagfart och pantbrev.  

  • Tänk på att du har undersökningsplikt när du köper ett hus. Du kan inte få ersättning av säljaren i efterhand för fel du borde upptäckt vid en noggrann undersökning.  

Skaffa lånelöfte 

När du funderar på att köpa hus är det bra skaffa ett lånelöfte. Det innebär att du får ett löfte av banken att låna en viss summa pengar. Även om du har ett lånelöfte kan banken senare neka dig lånet om banken anser att bostaden du vill köpa inte motsvarar lånebeloppet.  

Lånelöftet gäller under en viss tid. Hur länge är olika från bank till bank. Lånelöftet baseras på din inkomst och vilka utgifter du har. 

Du får låna max 85 procent av bostadens värde. Resten får du betala i  kontantinsats. Du kan finansiera kontantinsatsen själv eller låna till den.

Läs mer om bolån på Konsumenternas Bank- och finansbyrås webbplats 

Se över alla kostnader 

Att köpa och äga ett hus kostar en hel del pengar. Förutom köpesumman och handpenningen ska du även betala kostnaderna för lagfart och pantbrev. Fundera också över vilka kostnader du kommer ha och skapa en budget för oförutsedda kostnader. 

Vad är en lagfart? 

Lagfarten är ett bevis på att du äger huset. Du ansöker om lagfart hos Lantmäteriet. Kostnaden är 1,5 procent av den summa som är högst av köpeskillingen eller taxeringsvärdet. 

Vad är ett pantbrev? 

Ett pantbrev är ett dokument som används som säkerhet för ditt bostadslån. Det reglerar att bostaden är pantsatt i en viss bank. Du får inte sälja bostaden hur som helst om du inte samtidigt kan lösa lånen hos banken. Pantbrevet kostar 2 procent av summan för ditt lån. 

Löpande kostnader för hus 

Det är mer än bara räntor och amorteringar som ska betalas löpande. Exempel på andra löpande kostnader är: 

  • uppvärmning 

  • hushållsel 

  • vatten och avlopp 

  • sophämtning 

  • sotning 

  • ett eventuellt larm. 

Det kan även finnas kostnader kopplade till samfälligheter, som enskilda vägar eller bryggor. 

Huset kan behöva renoveras 

Även om huset ser fint ut kan stora renoveringar behövas, som att lägga om taket eller byta fönster. Tänk på vilka renoveringsbehov huset du tittar på har. Att gå på många visningar är ett bra sätt att undersöka områden eller olika typer av hus. 

Ha en buffert när du köper hus 

Det är bra att ha en buffert när du köper hus. Du kan behöva köpa saker för att kunna sköta om hus och tomt. Exempel kan vara gräsklippare, tvättmaskin och snöskyffel. Det är också bra att ha en buffert för oförutsedda utgifter, till exempel om frysen går sönder. 

Du har undersökningsplikt vid husköp 

Du har undersökningsplikt när du köper ett hus enligt jordabalken. Du kan inte få ersättning av säljaren i efterhand för fel du missat och borde upptäckt vid en noggrann undersökning. Du kan anlita en besiktningsman för att hjälpa dig att uppfylla din undersökningsplikt, men det är viktigt att veta att de flesta överlåtelsebesiktningar inte täcker hela undersökningsplikten. 

Du kan behöva titta närmare på saker som påpekats under besiktningen eller som inte ingick i den besiktning du beställt. Titta i besiktningsmannens uppdragsavtal för att se vad som ingår i besiktningen. För kompletterande undersökningar kan du behöva anlita till exempel fuktsakkunnig, elinstallatör och sotare. 

Du bör också själv titta igenom huset och testa så att allt fungerar. Skruva på kranar, spola i toaletten, titta under mattor och bakom tavlor med mera. Du behöver också kolla så det finns tillstånd för till exempel enskilt avlopp och om det finns planer för till exempel nya vägar eller byggnader i området. Om huset har egen brunn är det bra att ta ett vattenprov. 

Gör undersökningen innan du skriver papper 

Besikta huset innan du skriver under köpekontraktet. Du har bara rätt att besikta huset efter att kontraktet är påskrivet om det finns en klausul om det i kontraktet. En sådan klausul bör vara så pass öppen att du kan låta köpet återgå utan att du behöver ange särskilda skäl för det. 

Exempel på klausul: "Köparen bereds tillfälle att senast X/X undersöka fastigheten. Om det vid besiktningen eller undersökningen av fastigheten upptäcks sådant som köparen inte anser sig kunna acceptera, har köparen rätt att senast den X/X 20XX låta köpet gå åter utan kostnad, skadestånd eller annan ersättning. Köparen ska meddela säljaren skriftligt om köparen vill låta köpet gå åter. Hela handpenningen ska betalas tillbaka omgående till köparen." 

Om huset redan är besiktat 

Ibland marknadsförs och säljs huset som besiktat. Även om en besiktning gjorts har du som köpare kvar din undersökningsplikt. Om säljaren låtit göra en besiktning har du inget avtal med besiktningsmannen. Därför minskar dina möjligheter att kräva ersättning om hen missat något som borde upptäckts. En besiktning som säljaren beställt tar heller inte sikte på den typiska köparrisken utan på säljarens situation. Det är alltså bra att anlita en egen besiktningsman. 

Besiktningsmannens uppdrag 

Vad undersöker besiktningsmannen?

 Vid besiktningen görs först en översikt av huset, en så kallad okulär besiktning. Det betyder att besiktningsmannen undersöker saker i huset med hjälp av syn, lukt och hörsel. Exempel på saker som undersöks är: 

  • fasad 

  • tak 

  • väggar 

  • vind 

  • grundkonstruktion 

  • våtutrymmen 

  • kök 

  • fönster. 

Om det finns risk för att konstruktionen i huset är fuktskadad behöver konstruktionen öppnas upp för att kontrollera om det finns problem. Detta görs ofta genom någon form av håltagning i den berörda konstruktionen. En del gör en sådan undersökning i första skedet, andra gör det först vid en utvidgad besiktning när de risker som hittades i första skedet ska bedömas. Titta i besiktningsmannens uppdragsavtal för att se vad som ingår i besiktningen. 

De flesta överlåtelsebesiktningar täcker inte hela undersökningsplikten. Viktiga funktioner som ofta utelämnas vid besiktningen kan vara ventilation, el, enskilt avlopp och murstockar. Här behöver du ibland ta hjälp av fackmän. 

Om besiktningsmannen anmärker på något 

Om besiktningen visar att det finns risker eller problem är det viktigt att titta extra noga på det. Vissa typer av anmärkningar är direkta fel som måste åtgärdas. Andra är risker och antydningar till problem som måste undersökas vidare. Det är viktigt att förstå hur stora de eventuella riskerna är och vilka kostnader som de kan medföra. Även här kanske du behöver ta hjälp av flera fackmän. De fel som finns noterade i protokollet kan du inte begära ersättning för i efterhand. 

Skriva kontrakt 

När besiktningen är klar och du kommit överens med ägaren är det dags att skriva kontrakt. Det är först när du skriver kontrakt som affären blir bindande. Vid överlåtelse av fast egendom, så som vid husköp, krävs ett skriftligt kontrakt för att köpet ska vara giltigt. Läs igenom avtalet noggrant innan du signerar. 

Fäll ihop

Source: Konsumentverket

Proofread: 28 February 2023