Bra att veta inför köp av nyproducerad bostadsrätt

Lyssna

Att köpa en nyproducerad bostad skiljer sig från att köpa en befintlig bostad. Du slipper budgivningar men får antagligen vänta betydligt längre på att få flytta in. Vid nyproduktion är bostadsrättsföreningen din avtalspart – du kan alltså inte rikta några krav mot byggföretaget.

Tänk på det här

  • När du köper en nyproducerad lägenhet är bostadsrättsföreningen din avtalspart och motpart vid eventuell tvist. Du kan alltså inte rikta några krav mot företaget som har byggt lägenheten.

  • Ett reservationsavtal kan användas för att undersöka hur stort intresse det är för att köpa nyproducerade bostadsrätter. Det är oftast inte bindande.

  • Ett förhandsavtal är en överenskommelse mellan dig och föreningen om att i framtiden upplåta bostadsrätten till dig. Förhandsavtalet skriver du innan bostadsrätten är färdigbyggd och är bindande.

Välj vad du vill läsa mer om

En nyproducerad bostadsrätt är till exempel en lägenhet som säljs för första gången, och då tecknas ett upplåtelseavtal. Bostadsrättslagen gäller vilket innebär att bostadsrättsföreningen är din avtalspart och därmed också din motpart. Det är vanligt att tro att byggföretaget är din motpart, men så är det alltså inte.

När du börjar fundera på att köpa bostadsrätt är det bra skaffa ett lånelöfte. Ett lånelöfte innebär att du får ett löfte av banken att låna en viss summa pengar. Tänk på att även om du har ett lånelöfte kan banken senare neka dig lånet om banken anser att bostaden du vill köpa inte motsvarar lånebeloppet. Lånelöftet gäller under en viss tid, hur länge är olika från bank till bank. Det baseras på din inkomst och vilka utgifter du har. När du köper en nyproducerad lägenhet kan det vara lång tid mellan köp och flytt och mycket kan hända med ekonomin under tiden.

Läs mer om bolån på Konsumenternas Bank- och finansbyrås webbsida

Ofta finns det flera intressenter för nyproduktioner. Du kan göra en köpanmälan, eller intresseanmälan, för den bostad du vill ha. Det garanterar inte att du i slutändan får möjlighet att köpa bostaden.

När och hur du kan lämna in din köpanmälan skiljer sig mellan olika bostadsproducenter. I vissa projekt kan du lämna din köpanmälan och även teckna bokningsavtalet eller reservationsavtalet vid säljstarten. I andra projekt kan du fram till ett visst datum lämna in din köpanmälan, fysiskt eller via mejl. Mäklaren kontaktar därefter alla som lämnat in en köpanmälan enligt den turordning som bostadsproducenten har bestämt.

Reservationsavtalet regleras inte av bostadsrättslagen och är oftast inte bindande, men du bör se upp och noga läsa igenom vad du skriver under. Det finns varianter på marknaden där du riskerar stora summor om du väljer att hoppa av från affären. Ett reservationsavtal kan användas för att undersöka hur stort intresse det är för att köpa nyproducerade bostadsrätter.

Ett förhandsavtal är en överenskommelse mellan dig och föreningen om att i framtiden upplåta bostadsrätten till dig. Förhandsavtalet skriver du innan bostadsrätten är färdigbyggd. Avtalet måste vara skriftligt och tecknas med föreningen även om det är byggföretaget som tillhandahåller avtalet.

Förhandsavtalet är juridiskt bindande och kan vara kostsamt för dig att säga upp.

Om ett förhandsavtal ska tecknas ska en kostnadskalkyl finnas tillgänglig. Det främsta syftet med kostnadskalkylen är att du ska få information om vilka uppgifter och beräkningar som ligger till grund för dina ekonomiska åtaganden innan du binder upp dig för framtida köp av bostadsrätten.

När du ska teckna ett förhandsavtal prövas samtidigt din rätt till medlemskap i föreningen. När du väl tecknat avtalet har du rätt till medlemskap i föreningen. Föreningen kan då inte i efterhand dra tillbaka beslutet.

Det är inte möjligt att överlåta ett förhandsavtal, förutsatt att det inte är din make/maka eller sambo. Vill du överlåta bostadsrätten behöver du först fullfölja avtalet och därefter sälja bostaden.

Ibland händer det att du som skrivit ett förhandsavtal på en nyproducerad bostadsrätt vill säga upp det av någon anledning. Det kan kosta en del pengar eftersom avtalet är bindande.

Men det finns tre undantag där du ibland kan dra dig ur utan att det kostar dig något:

  • Om inte lägenheten, villan, radhuset eller kedjehuset upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen.
  • Om föreningen varit försumlig och upplåtelsen inte sker inom skälig tid från det från den beräknade tiden för upplåtelsen.
  • Om avgiften för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angivits i förhandsavtalet och du säger upp avtalet på grund av detta inom tre månader från det att du fick veta det.

Om du inte uppfyller något av de här kraven och ändå väljer att bryta avtalet riskerar du att få betala den merkostnad du orsakar och ersätta föreningen för den skada den lider. Exempel på merkostnader kan vara: kostnader för annonsering och visning, mellanskillnaden på vad föreningen får betalt av en ny köpare och vad de skulle ha fått av dig, och om det hinner bli obetalda avgifter. Observera att din ersättningsskyldighet inte är begränsad till det förskott som du betalt i samband med att du skrev förhandsavtalet.

Ett upplåtelseavtal tecknas vid köp av bostadsrätt. När bostadsrättsföreningens ekonomi har granskats, godkänts och den ekonomiska planen har registrerats hos Bolagsverket är det dags att teckna det sista avtalet, upplåtelseavtalet. I samband med det betalas ofta en handpenning, cirka 10 procent av köpeskillingen med avdrag för tidigare inbetalningar. Bostadsrättsföreningen gör en kontroll av din ekonomi och du blir formellt medlem i föreningen.

Varje bostadsrättsförening ska upprätta en ekonomisk plan innan bostadslägenheterna får upplåtas med bostadsrätt för första gången. En ekonomisk plan är en teknisk och ekonomisk beskrivning av föreningens verksamhet. Den ekonomiska planen ska granskas och intygas av två intygsgivare. Planen med intyg ska sedan registreras av Bolagsverket.

Skillnad på ekonomisk plan och kostnadskalkyl

Den ekonomiska planen skiljer sig från en kostnadskalkyl för ett förhandsavtal. En kostnadskalkyl kan beskrivas som en preliminär och mer kortfattad ekonomisk plan. Även kostnadskalkylen ska intygas av två intygsgivare men behöver inte registreras hos Bolagsverket.

Den ekonomiska planen visar föreningens lån

Ekonomiska planer kan vara utformade på olika sätt. Oftast inleds planen med en kort beskrivning av de allmänna förutsättningarna för bostadsrättsföreningen och en beskrivning av fastigheten. Längre fram i planen kommer den del som oftast benämns som finansieringsplan. Där kan du se hur föreningens lån är upplagda bland annat vad avser belopp, lånets löptid och räntesats. Vidare redovisas föreningens löpande kostnader i planen. För en blivande bostadsrättshavare kan det vara intressant att studera vad som ingår i de löpande driftskostnaderna. Ta reda på vilka driftskostnader som inte ingår i årsavgiften och som du, som bostadsrättshavare, själv ska svara för.

Den ekonomiska planen ska också visa en beräkning av hur höga medlemmarnas årsavgifter blir utifrån en realistisk bedömning av föreningens kostnader och intäkter på kort och lång sikt.

När du blivit bostadsrättshavare är du personligen ansvarig för att lägenheten är i ett gott skick. Det betyder att du är ansvarig för att åtgärda skador som uppstår i din bostad. Det gäller även om det är en olyckshändelse. Som bostadsrättshavare får du göra åtgärder i lägenheten, men du behöver ansöka om styrelsens tillåtelse om du vill göra en åtgärd i lägenheten som innebär ett ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

Som bostadsrättshavare är du också skyldig att:

  • Inte hyra ut i andra hand utan styrelsens godkännande.
  • Inte störa grannarna.
  • Betala årsavgiften (månadsavgiften).

Gränsen för ansvar går oftast vid ytterdörren

Man brukar säga att gränsen för underhåll går vid ytterdörren. Du ansvarar för all målning på insidan av dörren medan föreningen ansvarar för målningen på ytterdörrens utsida. Undantag är att föreningen ansvarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

Föreningens stadgar reglerar dina skyldigheter

Du kan läsa mer om dina skyldigheter i bostadsrättsföreningens stadgar. Där står också vilka skyldigheter bostadsrättshavare och förening har mot varandra. Du som bostadsrättshavare bör kontakta styrelsen vid minsta tveksamhet om vad du kan eller inte kan göra.

Källa: Konsumentverket

Granskad: 9 oktober 2020